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纽约租房注意事项（汇总精华置顶贴） 联系我们，咨询您心中满意的房屋。 VX:usny168 [email protected] Cell:765-430-8265 许多学生在收到美国学校的入取通知书后，兴奋之余，马上会坠入签证，找房，飞机票等等的琐事的现实之中。不管你是来纽约的本科生、研究生、博士还是交流学者，第一件大事就是找到舒适、安全、交通便利的房子居住。在这里，我们为您在找房方面给出您一二点建议，而且都是血的教训。 虽然掐指计算后把来美时间定为离开学越近越可以减少费用是事实，但是一些意想不到的因素会给自己带来不必要的麻烦，很可能开学后一个星期，还没有找到自己的住处，这样严重影响学习的进程和质量。 一般学校会有自己的招生办来协助所有学生寻找宿舍提供讯息，有的学校规定低年级学生必须入住学校较贵的宿舍。除此之外，房源僧多粥少的事实使得很多美国学生和 外国学生不得不借助当地的地产经纪来落实自己的住处。 美国学生的优势： 可以利用自己父母的收入优势作为找房子的担保人，美国学生有社会安全号和信用记录，他们可以提供自己或父母的年收入报税单来证明自己的租金支付能力，而按月交租。一旦学生违约交不出房租，物业方可以根据担保人的材料利用相应的法律追诉欠款。 外国学生的弱势： 没有在美国的收入证明， 报税证明，美国的社安号码，或美国信用记录。一般来说，自己的亲戚也没有这些条件。因此，一旦学生交不出房租，物业方考虑到没有追诉的可能而经常采取不租给国际学生的不利决定。也有物业方会采取预先收取一年的租金，外加定金的做法才能签合约。 纽约市出租屋市场现状： 纽约作为世界第一大都市，众多知名大学的所在地，租房之难是可以想象的。而如果我们要用四个字概括纽约租房的话，那就是贵，挤，乱，难。 贵：纽约绝对算得上全球房租最贵的城市之一。不少中部城市上学的同学第一次听到纽约的房租时，都以为自己多听了一个零。没错，纽约的房租就是一个字——贵。根据WSJ最新的报道，纽约市的平均月租金已经达到惊人的3,859美金。以一室一厅为例，Downtown附近区域的平均租金为3,388美金，而Midtown地铁附近的区域更是超过每月4,000美金。即使是远离downtown的哥大附近，一室一厅的租金平均也要接近2,000美金。因此，在资金不是十分充裕的情况下，转战郊区、找室友合租都不失为降低租房成本的好方法。当然，如果您对生活质量非常有追求，资金也非常充足的话，那么纽约还是有不少豪华公寓供你选择的。 挤：纽约的房子不仅贵，而且人均居住面积也是小的可怜。如果你的职业不是华尔街大佬、医生或者律师，那么与室友合租就基本是你的生活常态了。在纽约，30岁还在跟室友合租的单身男女大有人在。即使是合租，一个独立的卧室价格对于尚未挣钱的学生来说，仍然不便宜。哥大morning heights附近，一间10平米左右的卧室平均也已经超过1000美金。而NYU附近租到一间独立卧室的成本则至少要在1,500以上。作为学生的话，如果不是特别特别介意隐私的同学，也经常选择两人share一个大一点的房间。 乱：虽然贵为世界第一大都市，纽约的脏乱和任何一个其他大城市都是有一拼的。老鼠、蟑螂和bedbug是不少公寓的常客。因此千万要小心你的食物，不要随便散落在冰箱以外的地方。除此之外，纽约的乱也体现在治安上。虽然经过20多年的整治，纽约已经成为美国最安全的大城市之一，但是不少穷人区（没有歧视的意思）仍然是犯罪率高发的地方。如果住在这种地方，清晨、深夜绝对不要单身外出。纽约官方发布的各区域犯罪率见下图（颜色越深，犯罪率越高）。从图中，大家可以清晰的看到，上东区和上西区是不用说的安全了，而皇后区的Astoria、Long Island City，Forrest Hills和Ridgewood也都是非常不错的居住地点。当然，这附图，没有包含Jersey City的Newport和Exchange Place两个区域，不过可以负责任的说，这两个区域的安全程度应该和上东区是相差无几的。 难：纽约租房的另一大特色就是这个难了。供求严重失衡导致租房如打仗，上午看好的房子，下午可能就已经租出去了。想要货比三家再做出最佳选择的策略在纽约往往是无效的。除了看房要快，选到称心如意的房子以后，查信用记录，提交申请及申请费，提供收入证明等繁琐的手续也会让不少人头疼不已。有时，房东还会要求你提供两封由你的前房东或者好朋友写的推荐信。即使你完成了这些手续，你仍然可能分分钟被房东拒绝。比如，信用记录不够好，年收入不够月租金的40倍，或者因为你吸烟或者养宠物等等。即使等你租好房子，随着经济复苏，房租每年一大涨（10%不奇怪），到时你又要再次为了是忍痛续租还是重新找房纠结一番了。 听完以上这些介绍以后，是不是各位朋友都感到有些害怕了呢？其实也大可不必，这里只是希望给初次纽约租房的朋友一个心理准备而已。你如果能够找到一个靠谱的经纪人，并且坚持不懈的话，相信你最终一定能够找到让你称心如意的房子的。另外如果你不介意30分钟左右的交通时间，你还可以选择一些虽然不在曼哈顿岛上，但是有地铁相连，交通便利的区域。比较受欢迎的区域包括Jersey City的Newport, Exchange Place和JSQ，Queens的Elmhurst, Long Island City, Forest Hill, Rego Park，Brooklyn的Sunset Park，以及东河上的罗斯福岛都不失为好的选择。 纽约市场上绝大多数的低廉租金房源是专门的出租楼宇的管理办按照租金稳定法规Rent Stabilized Law办理，其中一条很明显的规定是物业方得按月收取房租，不得一下子收取多月的房租。这就使得这些低廉租金楼宇由于不能预先收取一年租金而放弃租给国际学生。 还有，纽约市的出租屋市场竞争相当厉害，今天看房后喜欢，准备明天缴款签合约，但是到了明天，喜欢的房子被他人先到先得了。对于国际学生来说，这又给原本弱势的群体增加了难度。 如何才能租到合适的房子呢？ 首先：尽量早的开始。国际学生应该比美国学生更早的投入找房的过程当中，占领先机。理由非常明显。我们建议最好离开学前提早2到3个多月开始。在这些日子中，国际学生可以熟悉环境和交通，了解美国学校的登记注册，交些朋友，甚至寻找零工来补贴日后支出。由于您避开了大多数学生入学的日期，使得您找工作也先他人之利。不需要零工的学生， 您可以利用这2-3个月时间报名一个短期语言培训，强化英语，熟悉美语的口音发声，积累语言素材，给自己在开学后减少语言压力。 第二：避开安全不佳的地区。此类地区房租通常相当便宜， 即使房租再便宜，你也要考虑到父母把您送出来学习，最大的风险就是安全风险。 您一定要把安全意识放在首位，绝对不要去不安全的地区。 第三：一旦有合适的能够出租给国际学生的房源，马上下手。在了解以上的现状后，您应该了解迅速做出决定的重要性了。 第四：我怎么才能在寻找房子中避免犯错？ 如果是自己寻找，请注意礼节和语言交流的顺利，在电话中要尽量说得到位，说明自己是国际学生，没有美国学生的文件，一旦受到拒绝，不要气馁，顽强再战。同时懂得自己积累经验，做好笔记，了解交通，安全等重要因素。 如果为了减少时间的浪费，决定使用经纪，请告诉经纪自己的定位，预算，然后仔细查看房子的要素，了解电费，煤气费，供暖费等的处理，租约的年份，定金的缴付和收据的索要， 房屋分租的条件。 在纽约租房，学生需要了解到基本信息 纽约房子类型： […]
2020年新冠肺炎疫情的流行不仅让美国的股市、债市、上蹿下跳，也让美国房地产市场陷入了暂时性寒冬之中。不过，风险往往与机遇并存，在这个“黑天鹅”满天飞的一年，美国房产作为一种美元计价的资产，加上史上融资利率最低年之一，对于全球投资者和美国本土购房者而言，依旧有着不变的吸引力。 买房是人生一大事，加上初来乍到美国纽约，面对不一样的语言，文化，政策，买房流程等，难免会有时候头大。没关系，今天就有我们团队来手把手带您走一遍美国纽约购房全流程。 在纽约买房通常像国内一样，可分为现金买房和贷款买房。我们先说贷款购房，相对而言，贷款买房比现金买房所需流程更复杂，花费时间更长。无论如何购房是已两种方式中的任何一种，前期的资金准备是必不可少的重要一步，而且也最需要时间。 如果您计划贷款买房，您在美国有工作收入和银行里已存够首付款并符合贷款资格，您可直接和银行或贷款中介咨询贷款利率以及相关事宜。如果是国内留学生父母帮自己儿女在纽约买房，那么就需要已海外买家身份持有效签证来美国设立美国银行账号来准备首付资金和贷款事宜。这点非常重要。由于中国有外汇管制，每人每年限制汇款额度为5万美元，请在购房前确保自己的美金都已就绪余额充足。 第一步，明确买房的目的，地区，房产价格以及自己的预算和要求 自己买房是自主还是投资，是为了将来孩子上学有个好学区还是将来要卖房变现，都要考虑清楚。近年很多华人父母都推崇以房养学不愧为明智的选择。当然还要考虑是否要向银行贷款，还要研究自己的财政状况，报税记录等，综合考虑自己的经济水平，就知道自己能贷多少款。 第二步，寻找合适房源和看房 看房是买房的一个重要步骤，看房前您可以列一张自己所想要的关于理想房屋的条件清单，比如地理位置，价格区间，特别的要就等发给您亲自选的买房经纪人让TA发您符合你所有要求的房源列表。在确定具体您想看的房源后，经纪人会带您实地看房，并详细向您介绍每个房子的优缺点，周围社区环境，当地的税费以及管理费等与房屋相关的重要问题，也会回答您所有房屋相关的问题。不管是新房还是二手房，一定都要亲自现场看房。 因为纽约曼哈顿通常都是摩天高楼的独立产权公寓Condo，也有其他纽约区比如皇后区的独栋别墅和多家庭别墅等。 所以同时注意到要点挺多先列举一些： 房屋的方位：是否有足够阳光，华人喜欢坐北朝南，躲开西晒 附近环境：区域治安是否良好，出入交通是否方便，是否有铁路经过 外观检查：查看屋顶跟外墙是否破损，跟换屋顶费用并不便宜，根据材质的不同，通常屋顶寿命约为15-20年 地下室防潮：如果受潮，家具和物品就会发霉(Mold)，检查墙是否有裂痕，地上是否有水渍的痕迹。这些都可通过验房师去检查。 询问 Homeowners’ Association(HOA)的费用与规则 社区都有一个委员会在管理，HOA Fee是每年需交给社区的管理费，用来维护社区的公共设施，有些社区的管理费很高，还有些是对建筑上的限制。如果房价很低，但HOA费用很高，买下来也并不便宜。 另外，在美国90%的买家卖家都是通过房地产经纪人来交易的，在美国看房与在中国看房不同。通常在美国，找到一个合适的经纪人之后，就由TA全权代理，而别想找多个经纪人相互比较同时服务您。美国的经纪人认为这种行为意味着不信任。一旦发现同时雇佣多个经纪人，那么没有人愿意尽心尽力做事。在纽约州，没有律师参与的地产合同无效，因此最晚在出Offer意向合同给卖家签署前，需要找以为持当地执照的律师参与购房。经纪人一般会有几位律师，贷款专员和验房师等推荐。 第三步 书面报价给Offer 找到满意合适的房子后因尽快行动，不要给太低价。不然屋主会认为您不识市场价以及没诚意，甚至会激怒卖家。和您的地产经纪讨论如何出价做到知己知彼出一个双方都能接受愿意商谈的价格，通常会经过几轮的讨价还价阶段。 给offer也是门大学问，报价最高就越好吗？答案是否定的，在美国和中国不一样，这里有有钱也不一定能任性，换句话说，有钱也不一定就能买到中意的房子。在好的学区，一个好的地段挂牌出售的房可以同时收到几个Offer甚至十几个offer也不足为奇。Offer只是一个意向合同，但在这里并不是钱。好的offer要做到的是让卖家清楚看到买家有能力一定会按时付款贷款，卖家一定能拿到钱准时交接过户。 在众多offer中，往往会有?买家为了胜出而给出非常高的报价，可是到了最后却不能按时拿出钱来，造成卖家又需要重新将房子上市挂卖。也为卖家制造了许多不必要的麻烦和困扰，比如潜在买家会怀疑说“为什么这套房子又开始卖了？是不是房子有问题，没能卖出去”等等问题。所以盲目出高价和接受高offer对双方都是两败俱伤的结局。但靠谱和有经验的经纪都不会建议买卖双方做出草率的选择而导致宝贵时间浪费。 关于现金和贷款买房，我们中国人买房大部分都爱用现金买房不愿意有负债。的确现金买房是更受卖家的青睐，毕竟不用担心买家贷不出款来的问题。有些卖家甚至会接受低于listing price房子市场价的现金报价就为了能有一个放心顺畅的交易过程。所以说，如果要用现金买房，买家offer里一定要注明这些钱已经安稳的在美国银行里了才能脱颖而出。买家资金调配最好是在买房前几个月就开始，所谓“兵马未动粮草先行”就是这个道理。 第四步 聘请律师签订合约 在纽约州买房，您需要聘用一位律师作为您的法律代理人帮你审阅解释合同及处理后续的事宜。选定购买房产后，买卖双方可通过经纪人间接商定买卖价格，并达成购买协议 (Binder)，同时需选定各自的代表律师，由经纪人将购买协议发往双方律师事务所。买方律师会向卖方律师发出声明书(Letter of Representation)，表示该律师事务所将代理买方客户进行此宗交易，并要求卖方律师拟定并发出房屋买卖合同(Contract of Sale)。 买方律师收到合同后，会向买主讲解合同内容(Contract Review)，同时买方律师会与买方 客户签订律师代理协议(Retainer)。询问买方是否贷款、有无验屋及是否有其他特殊要求。 并说明除购房款项 (Purchase Price) 以外所需各项费用，主要包括:代理律师费(AttorneyFee)，产权调查费(TitleSearch)，贷款税(Mortgage Tax)贷款额为50万以上的住宅房:贷款金额×2.0%-30，富人税/豪宅税(Mansion Tax):100万以上的住宅房，房屋价格 X 1%等等。合同磋商阶段，买方律师向买方说明合同内容后，向卖方律师发出合同修改意见。卖方律师收到修改意见同时会向卖方说明合同内容，并对买方的修改意见做出回应。双方律师再次就修改方案进行磋商、谈判。 同时，买房律师还要进行尽职调查(Due Diligence)审查相关房产的文件，告知您该房产可能产生的风险和该房产存在的不利因素。合同的条件限制和买卖交易的细节非常重要，无比与律师商讨，充分理解当中的风险和义务。双方对合同都满意后，买方将签署合同，并一般支付房屋总价的10%的房款作为定金。如果买房在无任何理由下终止交易，一般情况下定金是不能退回的。正式签订房屋买卖合同是买卖双方在合同条款达成共识后，买方律师会将签署好的四份合同并与合同订金 (Contract Deposit or Down Payment)支票一起邮寄/派送至卖方律师事务所。 卖方律师收到后，合同订金会存入律师代管账户，合同会由卖方签字，并回寄两份给买 方律师。当买方律师收到买卖双方均签字的合同，此合同正式生效。 […]
