美国
美国房屋主要分类：
独立屋（Single family house）
独立产权公寓（condominium）
联排屋（townhouse）
合作公寓（cooperative apartment）
纽约五大分区房价：
1 曼哈顿区：分为上中下城区，上城区有全球知名的中央公园，大都会博物馆，哥伦比亚大 学，美国自然历史博物馆。中城区包括商业，文化及娱乐元 素比如第五大道，洛克菲勒中心 时代广场。 下城区以金 融和文化为主比如华尔街，中国城，格林尼治。在曼哈顿好 的一些区域至少 100 万才能买一间公寓，现在最核心地段的 公寓几乎都在 10000 美金/平方英尺
- 皇后区：纽约市面积最大的行政区，多元化的种族著称，50%以上是白人，其他有亚洲 裔，拉丁美裔，非洲裔，这里以住宅为主
- 布鲁克林区：与曼哈顿隔着一条河，由布鲁克林桥连接两地，是纽约市人口最多的行政 区，也是非裔美籍黑人社区，早年治安不好，现在重整治安 与观光业（游乐园的康尼岛） 4. 布朗克斯区：纽约的最北端，华人很少居住，以非洲和拉丁美洲后裔居民为主，是纽约 市有名的平民窟
- 史泰登岛区：纽约市的最外围，面向大西洋，连接曼哈顿岛主要的交通工具是轮渡（轮 渡的运营费用由政府负担，岛上居民或者游客都是免费搭乘
加州：房产是财富和身份的象征，面积是美国第三大洲，仅次于阿拉斯加州和德克萨斯州 由于靠近亚洲，早起的移民大多来自于 东南亚地区，香港，台湾，加州亚裔人口突破 600 万，加州是全球的第九大经济体，人均 GDP 收入高，农业是加州的支柱产业，规 模是工业的两倍，还包括航空，娱乐，轻工业，信息产业，硅谷高科技产业，医疗产 业，电子游戏产业，动漫产业等等，美国很大一部分的国际贸易由加州港负责处理， 一般以上的进口产品从这里登录，加州的房地产业也很蓬勃，差不多占据加州生产总 值的 20%以上（也是美国失业率最高的地方）
旧金山：美国的高科技重镇（三藩市）旧金山市区与周围城市群通过桥梁链接起来，最著 名的要数金门大桥，与奥克兰相接。围绕着旧金山大大小小的城市统称湾区，湾区的南部有 圣何塞著名城市，斯坦福大学和硅谷也在此区。位于湾区南部的库比蒂诺，是最早的华人居 住区，苹果电脑公司的总部也在这里，目前房价 100 万美金以上，山景城是硅谷的重要组成 部分，谷歌公司总部，摩斯拉基金会，微软的 msn，美国航空航天局埃姆斯研究中心等等， 山景城也是美国第一座完全覆盖免费无线网络城市
洛杉矶：加州第一城，华人聚集地，全美第二大城市仅次于纽约，洛杉矶大都会地区包括 橙市，文图拉县，河滨县，圣布拉迪诺县，仅仅这一个都会区就有 6 个大型民航机场，为世 界主要城市之最，这些地区有知名的城镇，如比弗利山，帕萨迪纳市，长滩市等，共超过 100 个大小的城镇
圣地亚哥：洛杉矶的后花园，退休定居地，距离洛杉矶 2 个小时的车程，不少美国人喜欢 参加这里的天体营，这里还有军事基地，美国海军，美国海军陆战队，美国海岸防卫队等， 圣地亚哥因为接近墨西哥边界通行西班牙语，很多墨西哥和西班牙人后裔再此居住，圣地亚 哥还拥有多元化的高科技，包括生物，医疗，通讯，电子软件，网络，无人机等，适合华人 买房的区域如 波威市，伯纳多农庄，卡梅尔山谷。圣地亚哥也是加州 08 年次贷危机中房价 最先倒下的，银行回收屋较多。
佛罗里达州：房价波幅大的阳光之州，美国的阳光之州，到处生长着高大挺拔的棕榈树， 还有全美第二场的海岸线和沙滩（美国前十沙滩中的 6 个都在佛州），这里还有世 界知名的迪士尼乐园，环球影城，海洋世界，乐高乐园，佛州的海拔平均不到 30 米，大大小小的湖泊有 30000 个，平均温度 19 度，北部稍稍偏凉，佛州有 2000 万 人口，美国人就的第四大州，人口增量大过去十年人口增长约 20%，大于全国的平 均水平。佛州的房产波动也很大，需要购房者把握时机，人口不断增加，房屋供不 应求，导致房价急升。佛州的税率也很简单，没有州政府个人入息税，信托税等等， 纽约人迁移至佛州的人最多，原因大致是 1.平均气温 21 度。2.没有州政府个人入息 税 3.美国发展最快的州 4.1800 英里的海岸线 5.当地商业以及旅游业强劲。08 年金 融危机佛州房价下跌至 2/3 ，随后美国政府频频出招救市。2012 年以来 佛罗里达 州土地价格飙升，其中奥兰多土地涨幅最大，房价快速上升。2013 年佛罗里达占据 了全美外国房产投资总量的 20%之多。
迈阿密：因为良好的空气质量，清洁的水源和环境被评福布斯评为美国最清洁的城市，后 来也被评为美国最富裕城市之一，受全世界游客和移民欢迎的旅游目的地，美国的第三大移 民入境港，欧洲，亚洲，非洲等大量的移民落户这里，迈阿密也是房贷违约之都，在金融危 机迈阿密约有 1/5 的房子被银行收回
奥兰多：高科技发展，房价下跌幅度大，奥兰多不仅仅是一个旅游胜地，也是一个高科技 发达的城市，火箭技术，主题公园，机动游戏，军人培训模拟技术，快速汽车引擎技术，医 疗手术自动化都很领先，2012 年奥兰多也叉呢各位美国寻找 IT 工作最佳城市及加拿大第三 佳城市，仅次于休斯顿和多伦多
德克萨斯州：全美最大的炼油中心，德州是美国重要的工商业地区，房屋成本低还有宽松 的商业限制条例，2008 年德州房价下跌 8%是因为 德州政府鼓励经济发展的奖励措施，例 如德州企业基金和德州新兴科技基金，得以产生次贷危机对德州的影响。德州拥有丰富的天 然气和石油，石油生产占据全美的 1/3 。全球 25 家主要石油公司的总部都在这里，随着石 油工业的发展，经济扩张到化学，电子，飞机。 德州面积仅次于阿拉斯加州，人口仅次于加州，在过去十年中德州人口显著增长，人口增长 的主要集中在五个城市，休斯顿，圣安东尼奥，达拉斯，奥斯丁，沃斯堡 。纽约， 洛杉矶，芝加哥和休斯顿是美国人口最多的城市，但是在过去十年，前三者的人口都 不及休斯顿，受到美国国内和国外移民人口的影响，德州人口持续增长之余，人口结 构和年龄层都产生了重大变化。德州和加州同样是阳光之州，龙爷和畜牧业都很发达， 德州 牛肉 羊毛等年产量非常惊人。虽然德州的高等学府不及加州为亚洲人所熟悉， 但是在美国本土教育中占有重要的位置，德州高等教育学府的数量在全国排名第二， 超过 200 多家，奥斯丁市也是与波斯顿齐名的一流大学城，因此吸引了非常多的留学 生，数量占据全美第三，包括亚洲的留学生，韩国为主。
奥斯丁：德州首府，云集了很多高科技产业，IBM CISCO（思科），英特尔，AMD，摩托 罗拉，飞思卡尔，三星电子等等，奥斯丁高等学府云集，有 140 多家私立或者公立学院，德 州大学奥斯丁分校，堪称是美国最大的公立的大学，有公立常春藤之称，奥斯丁居民教育程 度高，奥斯丁的房价也从来没有狂跌过。
休斯顿 ：休斯顿德州的第一大城市，美国的第四大城市，是墨西哥湾沿岸最大的经济中心， 除此之外休斯顿还是世界的第六大港口（美国第二大港口），休斯顿唐人街规模仅次于纽约 和旧金山，休斯顿也是非常欢迎中国企业家到休斯顿投资经营。 休斯顿也是美国的能源之都，有 5000 多家与能源有关的公司，有全美第二大炼油厂 （世界第二）。财富 500 强企业将总部设在休斯顿的数量仅次于纽约，美国航空航天 局(NASA)的中心这在这里， 国际知名的医疗中心也在这里，全世界最大的医疗中心， 研究和治疗方面处于国际领先水平，包括全美医学院前十的贝勒医学院，德州大学健 康医学中心，安德森癌症中心等等 。优质教育也是休斯顿经济的动力，私立学校莱 斯大学等，休斯顿大学是最大的市区州立大学，有四处主要校区，包含两个教育中心， 40 个研究机构，医学法律排名全美第一。
达拉斯：达拉斯德州的第二大城市，美国的第九大城市，整体经济结构与休斯顿类似
密歇根州：汽车的工业诞生地而闻名，是世界汽车之都，是全美和世界上最主要的汽车生 产地，汽车产量全美约 25%左右，世界 150 家最大的汽车零部件供应商一半都在该 州，美国的三大汽车公司 通用 福特 戴姆勒的总部都在这里
底特律：2013 年 7 月宣布破产，世界传统汽车中心 音乐之都 美国的第十五大城市
内华达州：美国山脉最多的州，农业和矿业是传统支柱产业，内华达也有发达的旅游业， 全年接待 4000 万人次，旅游业占据政府收入 60%，内华达州是金融海啸的重灾区之 一，该州房产市场上被银行拍卖的住宅在全美第一。也是美国房市反弹最大的州，
拉斯维加斯：内华达最大的城市，以赌博也为中心的庞大旅游，购物，度假产业，成为世 界知名的度假圣地，有 世界娱乐之和结婚之都的美称，这里气候四季分明，次贷危机房产 直绛 65%
购房流程：
一.预定，出价
二.签署合同
三.申请贷款（贷款机构负责提供买家的物业估价报告）
四.房屋检查（房屋检测师会出具一份报告，同时用相机记录房子有问题的地方， 连同检查报告给到买家，买家过目后发送给卖家，如卖方同意维修，则购房合同视为 成立）
五.产权公司交接过户（产权公司负责测量，确保产权清晰，并购买产权保险， 双方协议过户时间，产权公司本身就是公证处，很多文件转移都需要做公证，而买卖 合同只需要双方签署即可，不需要做公证）
合同版本：合同通常是一式四份，一份给买家，一份买方代理人留下，一份给贷款机构， 一份给产权公司（一般是州政府统一的，只能依内容填写，不能做出改动）
买方的费用清单：除了准备首付以外还要缴纳律师费，印花税，过户费等等，通常说的过 户费在美国称为 closing ，settlement，closing escrow 这笔费用通常是 房价的 2%–4%（其实目前没有任何法律规定过户费必须要买家或卖家 承担，这比费用也可以协商决定，通常是由市场的供需关系决定）
一次性费用：买房时需要交付的，过户后边不在交付（1.产权保险 2.地产经纪费 3.产权公 司费 4.律师费 5.公证费 6.电汇费 7.房屋检查发 8.快递费 9.贷款费 10. 签署费.11.物业费调整费 12.业主委员会费 13.地方政府转移税）注： 产权公司会给一份过户结算表 CLOSING STATEMENT 上面列明
重复性费用：1.房产税 2.保险（天然灾害保险，水灾，地震，政府强制购买）3.火灾保保险 4. 贷款保险费用 5.预付利息
业主每年支出清单：1.房产税（property tax） 2.保险（insurance） 3.业主委员会征收的物业管理费（HOA） 4.维护费(Sinking fund) 5.租赁管理费：专业的租赁管理公司替业主管理服务，一般是服务费是 房租的 8%-20% 在美国做房东，租金收入要纳税，美国政府可以为房东提供各种不同的形式的抵扣税项目， 维护房屋和运营成本可以用着扣税， 申请 ITIN (美国税务局 IRS 针对非美国居民，而且有报税要求人士设立的号码) ITIN 号码是进 行非美国居民个人所得税（1040NR（报税用的表格））申报的重要基础，抵扣税列表：房 产税 保险， 物业管理费 ，水电费，维修费，出租广告费用， 贷款利息，还有视察物业 的开支（机票，住宿，饮食）房屋折旧（住房 27.5 年，商业 39 年。但是土地没有折旧的概 念）美国税务局要求：承租人，房地产管理公司有扣缴义务，30%的预扣所得税（拿到税号 就不用缴纳预扣税了） 收租金之前将税号准备好。报税每年截止日期是 4.15 午夜 12 点 个人所得税计算 Income Tax （租金部分–列表–免税额） × 税率 个人所得税 免税额=4050
税率 0-9275 为 10% 9276-37650 为 15% 37651-91150 为 25% 91151-190150 为 28% 190151-413050 为 33% 413051-415050 为 35% 415050 万以上为 39.6%
资本增值：美国税务局要求不管是否盈利，房款的 15%会被产权公司预先交给美国税务局， 年底报税时候税务局把剩余部分退回
Capital gains tax： 少于一年投资税率较高，最多可达 35% 一般 25% 超过一年按照阶梯 如果是美国公民 买房时如果 5 年住满两年 利润低于 25 万美金，夫妻双方低于 50 万美金不 交税（投资房和度假房不享受这个优惠） 免税额 4050 37951 37951-418400 税率为 15% 418401 以上为 税率为 20% 计算资本资本增值的时候 买房时的所有费用可以抵消 1031 置换（利润用于从新购房无需缴纳资本增值税） ：转售情况：45 天明确再次购置的物 业对象， 在购买等值或者高于原有房产 并在 180 天内完成全部交割事宜
遗产税：545 万美金
特别税务优惠
房屋检查清单：1.结构元素 2.外观评估 3.屋顶和阁楼 4.配管道 5.组装备件 6.电工设备 7.电 器 8.车库
房产交易的参与者一般有：买家，卖家，经纪人，产权公司，银行，律师（签署好合同 以后便会在产权公司开立一个第三方托管账户，买家需要在过户之前把款项转移到产权公 司，东西海岸差异也很大，西海岸多采用产权公司来提供服务过户服务，东岸买卖大多会找 律师来处理过户工作，有芝加哥产权公司，富达国家产权保险公司，第一美国产权保险公司 ） Freehold estate 永久产权物业 Leasehold or nonfreehold eatates 带租约，有限期（原则上买家是可以永久应有，约期满后 续约）
物业拥有权方式
完全产权
联权共有（一方逝世，便由另外的人获得其产权，不得以遗嘱方式将物业权利转移给指定受 益人，有人死亡自动转移）
夫妻共同财产
分权共有
有限责任公司（limited liability company）：一般房产价值较高，商业地产居多，或者是考虑 到遗产税问题，就采用 LLC 方式持有，好处是发生诉讼与债 务不会波及个人，股东也不会遇见双从纳税问题，LLC 的成 员权益通常不能随便转移给他人，必须要经过所有股东同 意，德拉瓦州比较多，LLC 股东不是美国居民，没有在美国 进行商务活动，股东就不必像美国税务局进行税务申报，不比像美国政府纳税
