2020年新冠肺炎疫情的流行不仅让美国的股市、债市、上蹿下跳，也让美国房地产市场陷入了暂时性寒冬之中。不过，风险往往与机遇并存，在这个“黑天鹅”满天飞的一年，美国房产作为一种美元计价的资产，加上史上融资利率最低年之一，对于全球投资者和美国本土购房者而言，依旧有着不变的吸引力。
买房是人生一大事，加上初来乍到美国纽约，面对不一样的语言，文化，政策，买房流程等，难免会有时候头大。没关系，今天就有我们团队来手把手带您走一遍美国纽约购房全流程。
在纽约买房通常像国内一样，可分为现金买房和贷款买房。我们先说贷款购房，相对而言，贷款买房比现金买房所需流程更复杂，花费时间更长。无论如何购房是已两种方式中的任何一种，前期的资金准备是必不可少的重要一步，而且也最需要时间。
如果您计划贷款买房，您在美国有工作收入和银行里已存够首付款并符合贷款资格，您可直接和银行或贷款中介咨询贷款利率以及相关事宜。如果是国内留学生父母帮自己儿女在纽约买房，那么就需要已海外买家身份持有效签证来美国设立美国银行账号来准备首付资金和贷款事宜。这点非常重要。由于中国有外汇管制，每人每年限制汇款额度为5万美元，请在购房前确保自己的美金都已就绪余额充足。
第一步，明确买房的目的，地区，房产价格以及自己的预算和要求
自己买房是自主还是投资，是为了将来孩子上学有个好学区还是将来要卖房变现，都要考虑清楚。近年很多华人父母都推崇以房养学不愧为明智的选择。当然还要考虑是否要向银行贷款，还要研究自己的财政状况，报税记录等，综合考虑自己的经济水平，就知道自己能贷多少款。
第二步，寻找合适房源和看房
看房是买房的一个重要步骤，看房前您可以列一张自己所想要的关于理想房屋的条件清单，比如地理位置，价格区间，特别的要就等发给您亲自选的买房经纪人让TA发您符合你所有要求的房源列表。在确定具体您想看的房源后，经纪人会带您实地看房，并详细向您介绍每个房子的优缺点，周围社区环境，当地的税费以及管理费等与房屋相关的重要问题，也会回答您所有房屋相关的问题。不管是新房还是二手房，一定都要亲自现场看房。
因为纽约曼哈顿通常都是摩天高楼的独立产权公寓Condo，也有其他纽约区比如皇后区的独栋别墅和多家庭别墅等。
所以同时注意到要点挺多先列举一些：
房屋的方位：是否有足够阳光，华人喜欢坐北朝南，躲开西晒
附近环境：区域治安是否良好，出入交通是否方便，是否有铁路经过
外观检查：查看屋顶跟外墙是否破损，跟换屋顶费用并不便宜，根据材质的不同，通常屋顶寿命约为15-20年
地下室防潮：如果受潮，家具和物品就会发霉(Mold)，检查墙是否有裂痕，地上是否有水渍的痕迹。这些都可通过验房师去检查。
询问 Homeowners’ Association(HOA)的费用与规则
社区都有一个委员会在管理，HOA Fee是每年需交给社区的管理费，用来维护社区的公共设施，有些社区的管理费很高，还有些是对建筑上的限制。如果房价很低，但HOA费用很高，买下来也并不便宜。
另外，在美国90%的买家卖家都是通过房地产经纪人来交易的，在美国看房与在中国看房不同。通常在美国，找到一个合适的经纪人之后，就由TA全权代理，而别想找多个经纪人相互比较同时服务您。美国的经纪人认为这种行为意味着不信任。一旦发现同时雇佣多个经纪人，那么没有人愿意尽心尽力做事。在纽约州，没有律师参与的地产合同无效，因此最晚在出Offer意向合同给卖家签署前，需要找以为持当地执照的律师参与购房。经纪人一般会有几位律师，贷款专员和验房师等推荐。
第三步 书面报价给Offer
找到满意合适的房子后因尽快行动，不要给太低价。不然屋主会认为您不识市场价以及没诚意，甚至会激怒卖家。和您的地产经纪讨论如何出价做到知己知彼出一个双方都能接受愿意商谈的价格，通常会经过几轮的讨价还价阶段。
给offer也是门大学问，报价最高就越好吗？答案是否定的，在美国和中国不一样，这里有有钱也不一定能任性，换句话说，有钱也不一定就能买到中意的房子。在好的学区，一个好的地段挂牌出售的房可以同时收到几个Offer甚至十几个offer也不足为奇。Offer只是一个意向合同，但在这里并不是钱。好的offer要做到的是让卖家清楚看到买家有能力一定会按时付款贷款，卖家一定能拿到钱准时交接过户。
在众多offer中，往往会有?买家为了胜出而给出非常高的报价，可是到了最后却不能按时拿出钱来，造成卖家又需要重新将房子上市挂卖。也为卖家制造了许多不必要的麻烦和困扰，比如潜在买家会怀疑说“为什么这套房子又开始卖了？是不是房子有问题，没能卖出去”等等问题。所以盲目出高价和接受高offer对双方都是两败俱伤的结局。但靠谱和有经验的经纪都不会建议买卖双方做出草率的选择而导致宝贵时间浪费。
关于现金和贷款买房，我们中国人买房大部分都爱用现金买房不愿意有负债。的确现金买房是更受卖家的青睐，毕竟不用担心买家贷不出款来的问题。有些卖家甚至会接受低于listing price房子市场价的现金报价就为了能有一个放心顺畅的交易过程。所以说，如果要用现金买房，买家offer里一定要注明这些钱已经安稳的在美国银行里了才能脱颖而出。买家资金调配最好是在买房前几个月就开始，所谓“兵马未动粮草先行”就是这个道理。
第四步 聘请律师签订合约
在纽约州买房，您需要聘用一位律师作为您的法律代理人帮你审阅解释合同及处理后续的事宜。选定购买房产后，买卖双方可通过经纪人间接商定买卖价格，并达成购买协议 (Binder)，同时需选定各自的代表律师，由经纪人将购买协议发往双方律师事务所。买方律师会向卖方律师发出声明书(Letter of Representation)，表示该律师事务所将代理买方客户进行此宗交易，并要求卖方律师拟定并发出房屋买卖合同(Contract of Sale)。
买方律师收到合同后，会向买主讲解合同内容(Contract Review)，同时买方律师会与买方 客户签订律师代理协议(Retainer)。询问买方是否贷款、有无验屋及是否有其他特殊要求。 并说明除购房款项 (Purchase Price) 以外所需各项费用，主要包括:代理律师费(AttorneyFee)，产权调查费(TitleSearch)，贷款税(Mortgage Tax)贷款额为50万以上的住宅房:贷款金额×2.0%-30，富人税/豪宅税(Mansion Tax):100万以上的住宅房，房屋价格 X 1%等等。合同磋商阶段，买方律师向买方说明合同内容后，向卖方律师发出合同修改意见。卖方律师收到修改意见同时会向卖方说明合同内容，并对买方的修改意见做出回应。双方律师再次就修改方案进行磋商、谈判。
同时，买房律师还要进行尽职调查(Due Diligence)审查相关房产的文件，告知您该房产可能产生的风险和该房产存在的不利因素。合同的条件限制和买卖交易的细节非常重要，无比与律师商讨，充分理解当中的风险和义务。双方对合同都满意后，买方将签署合同，并一般支付房屋总价的10%的房款作为定金。如果买房在无任何理由下终止交易，一般情况下定金是不能退回的。正式签订房屋买卖合同是买卖双方在合同条款达成共识后，买方律师会将签署好的四份合同并与合同订金 (Contract Deposit or Down Payment)支票一起邮寄/派送至卖方律师事务所。 卖方律师收到后，合同订金会存入律师代管账户，合同会由卖方签字，并回寄两份给买 方律师。当买方律师收到买卖双方均签字的合同，此合同正式生效。 买方律师会通知客户及经纪人，并提供的合同正本或复本，以用于贷款申请及Condo和Co-op面试(Interview)使用。
第五步 验房和申请贷款
房屋检查(Home Inspection)是报价合同不可或缺的附加条款(Contingency)之一。当买卖双方在购买合同上都签字生效后，买家要做的第一件事就是请有本洲执照的房检师(Home Inspector)来检查房子。在卖家允许的日期里，帮您实地测试房屋的各项指标，为您出具一份房屋实地考察报告。雇佣专业房屋检验师检查房子费用:$300-$500。房屋检验完成。 如果检验结果有问题，可以磋商买卖价格，或终止合同。如果需要贷款，同一时间，准备贷款文件。
买主在合同生效时期七天内要去申请贷款。你可以找银行，也可以找贷款公司。如果您知道哪家银行利率低，你可直接到银行申请。否则您只有找贷款公司，因为贷款公司可以在众多银行中寻找利率最低的一家，或寻找适合您情况的贷款。如果贷款，买房要购买银行贷款产权保险Title Insurance。银行初步同意贷款，会得到“有条件贷款通过信“。贷款银行会派雇佣的房屋估价师Appraiser来进行房屋价值估价。通常1周内完成。如果是现金交易，全款必须存入公证行代管账号Escrow Account存放。如果需要贷款，贷款下来，银行将其存入公证行。买方贷款得到银行批准并收到承诺函(Loan Commitment Letter)后(Coop形式还需要确定 通过管理委员会面试后)，买方律师会经由客户同意后，向产权公司订购产权调查。买卖双方以及贷款银行律师将于一至两周后收到产权报告正本(Hard Copy)。
收到购买产权报告(Title Report)并审阅，看该房屋的产权是否存在问题，可不可以过户；调查房屋的历史交易情况，贷款情况，房契户主资料有无任何未解决的法律纠纷问题等等。调查费用又买房支付，通常几百美金。买房建议一定要买产权保险(Title Insurance)以保护自己的权益。如果您购买的是Condo或者Coop，那么需要向Condo／Coop管理处(Board)提出购买该房产申请。Condo管理处有在同等条件下优先购买的权利，即管理处可以拒绝您购买的申请。但是一般情况下会同意您的申请。相比之下，Coop管理出更难通过，更容易拒绝您的申请。产权清理完毕后准备预约过户，买方律师向产权公司及银行核实材料是否齐全以及是否可以办理过户手续。condo中，向卖方律师发出索要大楼文件请求(Condo Documents Request)。产权公司和银行确认材料齐全并可以进行过户登记后，由各方律师预约过户时间。确认过户 时间后，买方律师向各方发出过户确认函(Closing Confirmation)，告知买方及经纪人进行过户确认，请买方联系贷款人员(Loan Officer)锁定利率(lock the rate)，并联系经纪人在过户日期前48小时最后验屋(Final Walk Through)。
第六步 交接过户Closing
过户前几天买房经纪人会向卖房经纪人要房屋检查时查出的问题的修理账单（Repair Invoice）。一般修理有保修期，修理账单也可以作为保修凭据。买房经纪人在过户当天再去房子在做一次最Final Walk Through, 确保一切都和当初做第一次屋检一样以及该修理的地方都已妥善处理。千万别忘了购买房屋保险，除非你是现金买房，否则贷款公司一定会要你在过户之前购买屋主保险(HomeOwner Insurance)。这种保险主要包赔火灾对房屋造成的损失。其实屋主保险还包赔许多其他原因引起的对房屋或个人财产造成的损失，以及客户甚至路人发生的意外。
办理房屋过户手续，付清全款。手续时间通常需1小时-3小时。结束后律师即可会在当地县／郡地契登记处登记您的地契。此时您便正式成为此间房屋的屋主，当天即可收到钥匙。买家拿到钥匙后，并在1至3周内收到地契原件。在搬家前买家需要及时联系水、电、煤气公司以及更改相关信息及账户。
恭喜您在美国有了自己的安乐窝。
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